¿Cómo Financiar?

Crédito Hipotecario

Una buena manera de financiar su casa odepartamento es recurrir a Créditos Hipotecarios. Básicamente es un préstamo bancario el cual toma como garantía la hipoteca de la propiedad, este derecho lo entrega el deudor como garantía para el pago del préstamo.

Para poder acceder a un crédito de este tipo, como requisito se debe demostrar que el interesado cuenta con solvencia económica (revisando sus antecedentes comerciales), que la propiedad a comprar sea transferible, en buenas condiciones y que su valor comercial (tasación), respalde el monto solicitado por el interesado.

En la actualidad estos créditos no solo lo otorgan las entidades bancarias si no que han ingresado al mercado otras instituciones financieras como las AFP.

Es bueno ver las instituciones financieras con las cuales la inmobiliaria tenga convenios para que los trámites sean más expeditos.

Generalmente las opciones de créditos son variados pero los más comunes son el Crédito Hipotecario con Letras. Este consiste en pagos de dividendos (letras) mensuales.

Otra manera de financiar la compra de una vivienda es a través del Crédito Mutuo Endosable. Este es un préstamo a largo plazo con opción de venta de la deuda a un tercero.

También existe el Crédito Mutuo Adaptable el cual consta con una tasa variable, esta modalidad permite ahorrar algo de dinero según las variaciones del mercado, así como también perderlo.

Los dividendos están compuestos el capital o saldo insoluto (valor que se adeuda) y los intereses, estos son los componentes básicos, además se incluyen los seguros y gastos de operación en que caen las instituciones financieras (estos componentes varían dependiendo de la modalidad de pago del interesado).

Dentro de los Gastos Operacionales se encuentran gastos algunas veces desconocidos por los interesados en adquirir una vivienda por este medio. Estos gastos están compuestos por pago de impuestos de Timbres y Estampillas (valores designados según el valor de la vivienda), gastos notariales, derecho de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, primas de seguros (desgravamen, incendios y desastres naturales), tasación del inmueble hipotecado, los estudios de titulo y la redacción de la escritura de la vivienda.

Se debe tomar en cuenta que cada institución financiera opera distintas tasas, porcentajes de financiamiento, valor de los seguros, tasaciones del inmueble y tarifas de estudio jurídico.

Para tomar la decisión de adquirir una propiedad bajo este medio se requiere algo de cuidado, ya que las tasas de interés que los bancos nos ofrecen son manejadas mediante las especulaciones del mercado, esto hace que los créditos suban o bajen dependiendo del momento en que se encuentre la economía.

Requisitos para acceder a un crédito hipotecario:

Las instituciones financieras para otorgar créditos hipotecarios solicitan algunas condiciones mínimas para acceder a la petición del crédito.

Una de las condiciones primordiales es que los ingresos que se perciben (renta)sean consecuentes con el dividendo a cancelar o sea que los ingresos no se ven muy afectados con la cancelación de los dividendos.

Otra condición se basa en los antecedentes económicos del postulante y de su núcleo familiar, que no se vean afectados por deudas u otros créditos anteriores.

Condiciones de un crédito hipotecario:

Las instituciones financieras para otorgar los créditos solicitados, piden que se cumplan una serie de condiciones, estas condiciones varían de una institución a otra, pero generalmente solicitan el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• Que el interesado tenga una solvencia apta para cumplir con las condiciones de pago de los dividendos.
• Que el bien raíz que se desea comprar cumpla con las condiciones que le den valor comercial y así respaldar el crédito solicitado.

Las instituciones también solicitan una serie de documentos para poder acceder a un crédito hipotecario:

• Fotocopia legalizada de la cédula de identidad del interesado.
• Tres últimas liquidaciones, para acreditar la renta del interesado.
• Formulario de Estado de Situación del interesado, en el cual se declaran bienes y deudas.
• Certificados que acrediten lo declarado en el formulario anterior.
• Declaración de las condiciones de salud del solicitante.
• Todos los antecedentes relacionados con el inmueble que se desea adquirir.

Pre aprobación de un crédito hipotecario

Este proceso nace antes de adquirir el compromiso con la institución financiera escogida. Esta etapa define si el postulante es apto para acceder a un crédito hipotecario y se generan posibles dividendos. En resumen es una simulación de lo que ocurrirá si se aceptan las condiciones y valores asociados a dicho crédito.

Este proceso no genera ningún vínculo con la institución que se escogió para obtener un crédito. Algunas instituciones cobran por la pera probación y otras no lo hacen.

Gastos de operación

El Cobro por Trámites: Al adquirir un crédito hipotecario las instituciones financieras caen en un cobro por los trámites y papeleo relacionado con la compra de una vivienda.

• Pago de impuesto de Timbres y Estampillas: cobro asociado y que se aplica a cualquier operación de crédito, ya sea al pedir un préstamo o al refinanciarlo. Este impuesto se debe cancelar a la institución financiera con la cual se adquiere el compromiso y esta a su vez lo cancela al Estado.

Este impuesto se calcula dependiendo del monto del préstamo.

• Gastos Notariales: gastos de validación de firma de contratos, de la redacción de la escritura de la vivienda.
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: documento en el cual se define el propietario de la vivienda en cuestión.
• Tasación del Inmueble Hipotecado: valor del inmueble otorgado por la institución financiera.
• Estudios de Titulo: actividad legal en la cual se cercioran del saneamiento de hipotecas, gravámenes y prohibiciones durante un periodo de tiempo no superior a 30 años y del derecho a propiedad de inmueble durante un periodo no superior de 10 años.
• Redacción de Escritura de Compra y Venta de la Vivienda: cuerpo legal donde se define comprador y vendedor, montos a cancelar, medios de pago, etc. Es una forma de contrato.

Los dividendos

Las Cuotas de los Créditos Hipotecarios

Al optar por un crédito hipotecario para la compra de una vivienda, el dinero que se obtuvo de laoperación debe ser devuelto.

Para este fin nacen los dividendos, el cual se define como la cuota que se debe cancelar según lo pactado con la institución financiera, esta cuota no solo se compone del saldo insoluto (capital adeudado) e intereses, sino también se deben considerar los seguros asociados (desgravamen y contra catástrofes naturales). Otro componente opcional de los dividendos son los llamados íGastos Operacionalesî los cuales pueden ir incluidos o no, según su forma de pago.

El valor de los seguros y de los gastos operacionales son variables según las distintas entidades que prestan estos servicios.